法拍房资讯

当前位置:主页 > 新闻资讯 > 法拍房资讯 >

司法拍卖房到底能不能买?一篇帮你搞定困惑!

作者: admin 时间:2018-08-19 来源:未知
摘要:什么是法拍房? 司法拍卖房,简称【法拍房】。 在房价普遍高企,限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来,但是捡漏有风险,下手需谨慎,这一块以往常常是专业...

什么是“法拍房”?

司法拍卖房,简称【法拍房】。

在房价普遍高企,限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来,但是“捡漏有风险,下手需谨慎”,这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域,对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过?

今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。

文章有点长,主要包括以下内容:

①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续

②拍卖过程中有哪些雷点?如何避雷?

③常见Q&A

④上海的法拍房真这么便宜?

 

-拍卖流程&具体手续-

▲公示:法院在网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。

TIP:请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

TIP:一般公告中会提示看样申请时间,和联系方式。

▲报名:缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了钱的人才能参与竞拍。

TIP:拍卖结束之前都可以提交保证金,但避免错过,尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝平台公开竞拍,价高者得拿下房源。

TIP:一般拍卖会有一个5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:56出价,则拍卖延长至10:01分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

▲交钱:拍下后保证金转为房款,余款在规定时间内付清。

TIP:①一般余款结清时间为200万内10天,200-1000万为20天,1000万以上为30天,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清。

②拍前应注意公告是否可贷款,及相应首付和贷款部分的到账时间。

③逾期未付款项,根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚,同时没收保证金,甚至可能被责令补交其他损失费。

▲解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产。

TIP:拍卖成功后应办理的手续未及时办理的,买受人应支付由此产生的费用,并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。

▲解押:跑房管局,档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户:完成过户手续,登报公示,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

TIP:拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外,涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。

入手手续

(以下内容主要针对成功拍得标的物,付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后)

①拿到法院材料之后,首先要求法院解封房产。

②确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

③洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

④拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),可以单方面提出过户申请,申请提出后,需要登报公示若干天。(登报由房管局操作,等就可以了)

⑤登报环节结束之后,房管局会通知你过去交契税,以及土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证。

2

-雷点&避雷-

限购问题

很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购,但是,并不是所有法拍房都不限购!

解决办法

务必看清“竞拍公告”内容,或提前咨询标的是否限购。

目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房,非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者,以家庭为单位限购1套住房。

押金问题

报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目,要去到总房款的10-20%,所以必须慎重!如果拍到手不想要,不好意思,押金不能退。(如果没拍到,押金会在24小时退回支付账号)正常情况下,大家都不会这么闹着玩,但除非遇到:

▲拍到后才发现自己没购房名额,没办法交易,这属于竞拍者自己的问题,押金不能退。

▲千万别想着报名围观,到时候不出价就行。只有你1个人报名的话,直接底价成交。

解决办法

查清自己的户口社保,确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点,100%确定才报名。

房贷问题

拍下房子后,要在10天内付清余款,那是不是只能一次性付款?

NO!

法拍房虽然不支持公积金贷款,但可以做“拍卖贷”。不过,由于时间有限,申请房贷的手续,必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到,短时间内又凑不齐全款,超过规定时限,不仅买不成房,还亏了押金。

这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。

首先,上海的拍卖贷主要由2家银行办理:中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行,贷款利率主要为首套基准利率(中行看资信或许有9.5折),二套上浮10%。因为主要针对法拍房,所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构,属于代理性质。

这2家都需要提前预审的,最好在交拍卖保证金之前3个工作日(保险点5-10个工作日),准备好以下材料:

①身份证

②户口本

③婚姻状况证明

④工作收入证明

⑤借款人家庭资产证明

⑥竞买人登记信息

⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息

⑧委托拍卖函

⑨办理贷款所需的其他材料

一起发给银行负责拍卖贷款的部门,银行会根据情况,评估能不能贷、贷多少,给出一个预判结果。

这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。(但是,在拍卖之前,银行好像也不会和你签订任何合同,以及给予任何承诺,因此也有一定风险)

正式贷款流程如下:

提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款

TIP1:中国银行单笔贷款金额最低80万,最高1200万元,贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%,具体看资信情况。

咨询电话:13316189831

浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准,但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定

咨询电话:13316189831

TIP2:一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。

税费问题

划重点,这个问题要小心!

司法拍卖的过程中,你不会接触到原业主,而法院只会在统一的时间,组织所有报名者前往看房。

也就是说,你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒:司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,均由竟得者支付!

▲上海法拍房交易税费(点击看大图)

1套200万左右的住宅,如果房主为个人,房屋不满2年非唯一,税费差额可以达到17万多,所以这一块的成本千万不要忽略。

这里需要特别指出,房主身份如果是企业,还要额外增收土地增值税!另外,如果是商办物业,税费更是个大坑。根据网上的案例,网上有人拍了套700万的商铺,最后算出来要交300万的税,直接跪了……

还有一种特殊情况要注意,如果房子上一手交易还没出证,过户要交两次税。(必须先完成上一手交易流程,再过户。对此法院拍卖公告里会注明)

另外,如果房子有拖欠水电费和物管费,所有欠费也都要竞得者自己买单。

房源是否满五唯一,需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候,你只能知道房产证编号,没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。

不过,你可以委托律师或担保机构进行产权调查,淘宝上有这种服务,费用在几百块左右。

有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续,费用从几千到几万不等。

户口问题

如果原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。

更重要的是,如果是学位房,但学位已经被原业主占用,买了也是白搭。

在成功拍到房子,拿到房产证之后,到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,需要带的资料包括:身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)。

但需要注意的是,“空挂”不等于“迁出”,也就是说,原业主的户口实际上还是在房产所在地,只是不影响新业主正常迁入。

至于学位的问题,不建议大家冲着学位去买法拍房,风险大,前期很难确认学位的使用情况。

租户问题

如果标的物本身带有租约,根据规定,如果租约在拍卖前签订,则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子,期间可以收取租金收益。

如果租约在拍卖后签订,新业主可以主张合同无效。

不过,头条君看到一个拍卖房案例,标的物本身带有10年租约,且租金早已一次性付清,法院虽然驳回了租户的主张,但不代表会帮你解决纠纷,如果想要追回租金或者驱散租户,都需要你自己想办法了!

仔细阅读“竞买公告”,租户情况一般会在公告中出示,但具体情况最好还是自己提前了解清楚,包括租约时间、租金情况等。

像上面提到的这种情况,建议普通购房者还是放弃吧,即便再打官司也是劳心劳力的持久战,实在划不来。

清场问题

网络挂牌的法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。

最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥匙,方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷,后期如果有其他债主上门讨债,真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决,但买个房谁想要这么夜长梦多。

需要特别注意的是,法拍房成交后,法院不会负责清场,也就是说,如果原来住在房子里的人是“老赖”,不愿意搬走,又是一场持久战。

在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,万一遇到“老赖”只能走法律程序。

淘宝上现在也有相应的协助过户的服务,费用高低不等,可以提前咨询下情况和处理办法。

3

-常见Q&A-

Q:如果拍到房子后,因为政策变动没有购房资格,能否把房子过户到其他人名下?

A:不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下,两者必须保持一致。

Q:办理过户手续的过程中,最大的风险是什么?

A:解封解押后,房产恢复清白身,这个时候最危险,需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人,后果不堪设想……

Q:如果房子曾多次抵押,后期其他债主找上门产生纠纷,如何处理?

A:首先,不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限),但根据最高法 的规定,法院在组织司法拍卖的过程中,必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。

对于普通买家来说,可以这么理解:如果房子已经被法院拿出来拍卖,表示产权基本没问题。

当然,如果是民间借贷,当初签订抵押合同时,没有在房管局对抵押物进行登记,那就不存在抵押权,也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主,在拍卖后对新业主进行骚扰,可以报警解决。

Q:还有其他要注意的吗?

A:不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院,当你买下标的物后,无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。

另外注意,如有委托人,必须在竞买开始前办理委托手续,竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理,委托手续务必齐全,否则竞买活动认定为委托人的个人行为。

Q:看到这还想买,有什么方法低价拿下?

A:出手时机很重要。

法拍房最多会经历三次拍卖。

如果第一次拍卖没人报名,就会进入第二次拍卖,重点是:第二次拍卖起拍价会降低!所以,第一次拍卖可以不着急报名,看看能不能等流拍,拖到第二次拍卖再出手。

如果实在是非常冷门的房子,甚至可以等房产三次流拍结束,再致电法院申请变卖,这样就能降到房产的保留价,而且1人出价一次就能成交。

以前法拍房还没那么火,很多专业的买家按这样操作,确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖,消息传播更广,流拍的情况就很少见了。

4

-法拍房真这么便宜?-

头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房,给大家对比看下价格。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

拍出669万的法拍房,头条君找到了同个小区,同个面积段的房源,目前在二手房网站上的挂牌价是754万,差价85万。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡,头条君只找到同个小区的房源,如果按挂牌单价折算同等面积的房源,最低也要654万,差价高达163万。

看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价,这个总价段差得就更厉害了。

-----分割线-----

再来看看出稿时正在拍卖的房源:

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

起拍价210万,同个小区同等面积段,二手房挂牌价260-305万不等,基本均价300万,和评估价完全吻合,但这个价差如果出价次数过多,再算上之后的税费、过户费用等其他支出,性价比可能就未必有这么高了。

▲法拍房房源

▲二手房网站同类房源

这套淞宝的房产起拍价570万,面积147.77,网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万,但可以看出单价比其他房源低,实际挂牌价应该更接近评估价787万,其价差依然十分诱人。

可见法拍房在价格上确实有优势,但不到拍卖的最后一刻,这种优势仍有其不确定性,对购房者来说,这既是一个“淘金”的机会,也是一次冒险。

最终的价值和风险能占多少,其实取决于前期准备是否充分,如果最终评估下来一切问题都可以自行解决,其实就算不上是多大的风险,而一旦涉及到需要靠司法途径解决,那还不如趁早放弃,别为了一点利益搭上自己无尽的时间。

联系我们
联系我们

电话:13316189831

QQ:2702484888

邮箱:2702484888@qq.com

地址:广州市花都区公益路27号百业广场907室

[向上] 
在线客服

在线咨询

在线咨询

在线咨询

咨询电话:
13316189831
二维码

关注微信